JNG #289: Hättest du die tückische Z I 716 bestanden? Teste dich jetzt!

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Heute probieren wir ein neues Format aus. Die nachfolgenden Ausführungen sind der Analyse einer aktuellen Original-Examensklausur entsprungen. Mein Ziel war es, dir einen Überblick über die Themenschwerpunkte der Klausur zu geben. Das hat – im Gegensatz zu klassischen Lehrbuchinhalten, die es überall gibt – zwei große Vorteile:

• Du siehst auf einen Blick, was du hättest wissen müssen, um die Klausur gut lösen zu können.
• Du erkennst, wie einzelne Regelungskreise ineinandergreifen (hier: Miet-/Pachtvertrag, Bereicherungsrecht und ZPO), und stärkst so dein Systemverständnis.

In Jura hängt vieles davon ab, dass du selbst die Verknüpfungen siehst, nicht nur oberflächlich Wissen abrufst und den Blick für die »Ausnahmen von der Regel« schärfst.

Also: Without further ado, lass uns loslegen!

1. Pachtvertrag vs. Mietvertrag: Wenn Räume und Inventar überlassen werden

Bei einem Pachtvertrag – in Unterscheidung zum »einfachen« Mietvertrag – werden nicht nur Räume, sondern auch Inventar zur Nutzung überlassen, sodass der Pächter durch die Nutzung Früchte ziehen kann. Ein anschauliches Beispiel wäre die Überlassung eines bereits ausgestatteten, betriebsbereiten Restaurants. Achtung: Bei der Veräußerung einer verpachteten Sache tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des bisherigen Verpächters ein. Die mietrechtlichen Vorschriften sind gemäß § 581 Abs. 2 BGB auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

❓Welches grundlegende Prinzip, das du bereits im 1. Semester kennengelernt hast, wird mit § 566 Abs. 1 BGB gelockert?

2. Zahlung an den falschen Gläubiger: Schutz des Pächters und die Tücken der Nichtschuld

Wird die Pacht an den ursprünglichen Verpächter gezahlt, obwohl der Käufer der Pachtsache zwischenzeitlich bereits deren Eigentümer ist, kann dies unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem wirksam sein. Die §§ 566c S. 1, 581 Abs. 2 BGB schützen den Pächter, wenn er noch an den bisherigen Eigentümer zahlt, solange er nicht vom Eigentumsübergang erfahren hat oder dies erst kürzlich geschehen ist. Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Pächter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat (§§ 566c S. 3, 581 Abs. 2 BGB). In diesem Fall wäre die Zahlung an den ursprünglichen Eigentümer unwirksam. Möglicherweise ist das für den Pächter gleich doppelt schlecht: Nicht nur ist seine Zahlung an den alten Verpächter unwirksam; er verliert auch sein Rückforderungsrecht gegen ihn. Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nämlich nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war (§ 814 Alt. 1 BGB). Hierfür genügt es aber nicht, dass der Pächter vom Eigentumsübergang wusste; es bedarf positiver Kenntnis von der Nichtschuld. Ist sich der Pächter etwa unsicher, ob er weiterhin an den alten Verpächter zahlen soll, kann er den gezahlten Betrag zurückverlangen.

❓Warum kommt hier nicht einfach § 816 Abs. 2 BGB zur Anwendung?
❓Welcher allgemeine Rechtsgedanke wird in § 814 Alt. 1 BGB konkretisiert?

3. Aufrechnung trotz Eigentümerwechsel: Ausnahmen von der Gegenseitigkeit

Normalerweise kann eine Aufrechnung nur zwischen Forderungen stattfinden, die zwischen denselben Parteien bestehen. Die §§ 566d, 581 Abs. 2 BGB erlauben jedoch eine Ausnahme: Der Pächter kann auch mit Forderungen gegen den alten Verpächter gegenüber seinem neuen Verpächter aufrechnen. Angenommen, Pächter P hat noch eine Forderung aus einem Bewirtungsvertrag mit seinem alten Verpächter. Damit kann er nach wie vor gegen die Pachtzinsforderung des neuen Eigentümers (= seines neuen Verpächters, §§ 566 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB) aufrechnen.

❓Von welchem Grundsatz stellt das eine Ausnahme dar?

4. Räumungsanspruch: Rechte des neuen Eigentümers bei beendeter Pacht

Der neue Eigentümer kann nach Beendigung des Pachtverhältnisses die Räumung der Pachtsache verlangen (vgl. §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB. Im Falle einer Weitervermietung kann er dies auch von den Untermietern/-pächtern verlangen, wenn der Pachtvertrag mit dem Hauptpächter beendet wurde (vgl. §§ 546 Abs. 2, 581 Abs. 2 BGB).

❓Auch hier: Welcher Grundsatz wird (erneut) durchbrochen?

5. Zulässigkeit einer zukünftigen Leistungsklage: Frühe Klage für späte Räumung

Obwohl der Räumungsanspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird (nämlich zum Ende des Pachtverhältnisses), ist eine Klage auf zukünftige Leistung gemäß § 257 ZPO zulässig. Der Kläger kann die Räumung für einen bestimmten zukünftigen Zeitpunkt verlangen, um die sofortige Vollstreckung nach Fälligkeit zu ermöglichen. Dies gilt insbesondere für Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (etwa Büroräume).

Wenn du also bei deiner nächsten Klausur mal wieder über eine Ausnahme stolperst, dann denk an diesen Newsletter! 😉

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